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房价2025年会止跌回稳吗？

房价2025年会止跌回稳吗？

天风策略
结论
1. 2024年房地产政策回顾
政策转向：从2024年初的“防风险”到年中的“稳市场”，再到年底的“稳房价”。
1-4月：政策核心为防风险，如支持房地产企业合理融资需求，防范化解重点领域风险。
5-8月：政策核心为稳市场，如降低房贷首付比例，取消房贷利率下限，支持地方收回闲置住宅用地。
9-12月：政策核心为稳房价，如促进房地产市场止跌回稳，实施城中村和危旧房改造，合理供应新增房地产用地。
具体政策举措：包括降低存量房贷利率，统一房贷最低首付比例，加大住房交易环节的契税优惠力度等。
2. 2024年房地产市场回顾
销售端：2024年商品房销售降幅逐月收窄，10月以来销售显著回暖。
数据：2024年1-12月，商品房销售面积累计同比下降12.9%，销售额累计同比下降17.1%。10月单月销售套数降幅为-4.1%，11月和12月则实现单月增长，分别为20.4%和17.7%。
居民端：收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素。
竣工交房和开工投资：竣工交房和开工投资较为低迷，库存去化周期仍处高位。
数据：2024年施工面积降至峰值的75%，新开工面积仅为2019年峰值的三成左右，竣工面积较均值下降22%。
3. 2025年房地产市场展望
政策预期：政策将继续聚焦于稳房价，可能出台更多去库存政策，如城市更新和保障性租赁住房建设。
市场预期：房价止跌回稳的信号逐渐显现，但销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。
利率影响：房贷利率有望继续下调，刚需购房者入市，促进销售量的稳定回暖。
房价趋势：2025年房价有望止跌回稳，但过程可能较为漫长，需要政策组合拳和市场信心的恢复。
具体数据
判断就是今年整个房地产随着几个从去年以来，就一个是政策转向，从从之前的咱们讲的稳住房住不炒，转向我们讲的在房地产止跌回稳，这是一个前置条件。另外一点就是他们看这边开年以来，整个的30年国债，他们看到也很清楚，是从这个之前可能二以上，现在之前一度搞到第1.8，其实和一线城市做的比1.7也越来越接近。
现在可能对我们讲的房价可能还有比较大影响的话，就库存。所以大家的话大家现在特别是咱们讲的一线城市，就特别是二三四线城市。但是这一轮的话要让房价止跌回稳，咱们后面观察一个什么呢？而且在今年我就重点的一个信号就是一线城市逐步的地方从区域的角度来讲，就是我们讲的这个去库存。看到一线城市房价逐步止跌回稳，但这里面很重要的另外一点是什么呢？就是要重塑大家对未来的增长和收入预期。
个人的认为，今年其实特别是对一线城市特别像。因为我自己是在上海，我对上海的这个房价的话，我觉得可能今年上半年就可以看起来。然后如果保持一个敏感度，那么可能今年下半年我觉得这种房价止跌回稳的信号会越来越强。所以这里面的话，特别是相关有需求的朋友的话，我觉得可能也得保持一定的敏感度。
24年的一个回顾和现在的一个对25年房这样的一个看法。首先，其实我们24年的整个一个政策脉络是非常清晰的。就是他的这个重心从最先的防风险到后面的稳市场，到最新的聚焦于稳房价。我们是可以通过中央层面的一些会议的定调和部委层面的一些动作，来看整个24年的一个政策演进的脉络和思路。中央层面，比如说在24年1到4月，房地产政策定调核心为防风险。比如说在24年3月的政府工作报告提出，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁的给予支持。
四月的政治局会议提出要持续防范化解重点领域风险，压实地方政府、房地产企业、金融机构的各方责任。那么在部委层面住建部、金融监管总局和发改委，在关于建立城市房地产融资协调机制的通知中，提出要精确支持房地产项目的合理融资需求。后续住建部召开的这个城市也召开了那个城市的房地产融资协调机制部署会。那么在二月央行的四季度，中国货币政策执行报告中强调积极稳妥防范化解金融风险的重要性，在三月发改委也提出加强重大经济金融风险防控，牢牢守住不发生系统性风险的底线，加强在建项目预售资金监管。
其实在整个24年的1到4月可以看到，无论是中央政府的这个发言，还是说部委的各方面的政策举措。主要是防止房地产，比如说他企业的一个风险蔓延和扩大，也在这个融资方面一直在给予一些积极的一个政策支持。
在五月到8月的话，就是整个房地产定调的核心就变为了稳市场。在中央层面，六月的国务院常务会议指出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，继续研究储备新的去库存稳市场的一个政策措施。七月的中央政治局会议强调，要落实房地产市场的一个平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合。从这个五月开始，我们整个政策的定调已经开始注重比如说房地产行业的一个库存高企的问题，提出了稳市场的需求。
在部委层面，五月其实是有一个517新政，密集出台了各项的一个稳市场政策。比如说央行推出四项政策措施，包含设立3000亿元的保障性住房再贷款，然后降低房贷的首付比例，取消房贷利率的政策下限，下调公积金贷款利率等。那么住建部提出要打好商品住房的保交付的攻坚战。自然资源部提出支持地方以合理价格收回收购闲置存量住宅用地。
6月住建部也进一步的出台了一个跟收储有关的政策，有效开展收购已见之人存量商品房用作保障性住房的工作。7月金融监管总局强调要坚持因城施策，以城市为主体，以项目为中心，分门别类采取有效措施，全力推进已售难交付商品房的一个项目处置。这段时间，其实我们的这个房地产政策其实对这个销售端的已经开始陆续出台。有一个销售的一个明显是明显政策的宽松，但是我们在这个定价上还是稳市场，还是对于这个量的关注会更大一些。
24年9月份到12月份，房地产政策的定调核心就变为了稳房价，就从可能量的关注变成了价格方面的一个关注。能更深入的企业中的可能一个下行的压力的一个核心症结。在24年的九月，中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量，优化存量，提高质量。促进房地产市场止跌回稳也是一种在政治局会议上的一种首次出现此类的表态，表达了对这种房价的国家层面的中央层面的一个重点关注。
12月份中央政治局会议再次强调要实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，推动经济持续回升向好。中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，它这个表述，就有进一步的加强，就是之前是促进。在这个经济工作会议，其实九月到12月我们房价还是整体一个下行的一个压力还存在。经济工作会议就再加了两个词，叫持续用力推动，也是表明了可能从顶层设计来看，对于房价的可能觉得没有达到预期的效果，还要继续实施一个一些更加有为的一些政策。
在具体的举措上，在中央经济工作会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性的住房需求潜力。那我们知道在前一轮稳市场当中，我们就已经在，进行了一些关于收储政策的动作。但当时可能更多的是在一个保障性租赁住房的一个支持上，就是收储一部分可能这个市场库存来用作保障房的模式，来促进这个市场的稳定。那么在这次就是提出了，相当于我们的城市更新的角度，进行城中村和危旧房改造，来促进地产的住房需求的潜力的释放在供应端也是提出合理供应的新增房地产的用地供应，盘活存量用地和商办用房。
在这个期间，我们非常有影响力的一系列政策也是组合出台。主要是我们地产的这个924新政，央行就提出了降低存量房贷利率，统一房贷最低首付比例。那么十月份像各大的国有行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行都发布公告，从25日起将对存量个人房贷利率进行批量调整。在924新政的住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、中国金融监督管理总局的一个联合会议上也指出并提出，要求各地迅速行动，打出一套组合拳，包括四个取消、四个降低、两个增加，来推动市场止跌回稳。
11月份，我们可能在财政部、税务总局也紧跟着在这个住房交易环节的契税优惠力度有所加大。积极支持居民刚性和改善性的一个住房需求，降低了土地增值税的一个预征率的下限，缓解房地产企业的一个财务困难。那么12月份的我们全国住房城乡建设工作会议中指出，2025年要持续用力的推动房地产市场的稳步回升，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造中国建造升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。所以说可以看到整个政策脉络，它对于和整个房地产市场的一个核心矛盾的理解是不断深入的。
起初我们可能是更关注这个房企的一些凸显的问题，主要是在防风险。后面就在这个稳市场稳销量方面陆续出台政策。其实地产的517新政后面的短暂的了房地产市场回暖，但它的持续性还是较弱的。在9月与12月以来，我们中央层面对房价的关心程度明显增加。然后924新政对整个市场的房产销售市场的信心也有一个明显的提升。他的这个政策的效果的持续性也比这个527的那一轮会更表现的更强一些。从地方政策的具体举措来看，可以看出来这个优化信贷，调整公积金和购房补贴是我们主要的一个地方层面的政策举措，来支持房地产平稳的健康发展。
2024年以来各地出台八百余条这个政策节奏上，5月和9月的这个因城施策的出台频次明显增加，措施主要是优化现代调整公积金和购房补贴，尤其是24年5月以来，优化信贷政策频次显著增加，降低了居民的购房门槛，更好的满足了居民购房的刚需的释放。我们从销售端来回顾和展望的话，其实我们的整个24年的商品房的销售降幅，已经开始呈现逐月收窄的趋势。尤其是24年10月以来销售显著回暖。
展望后续可能收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的一个主要因素。
销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。从这个具体数据来看，24年1到这个12月，商品房的销售面积累计同比下降了12.9%，销售额累计同比下降了17.1%。降幅虽较23年末是有所扩大的，但是从单月的降幅，整体还是呈一个逐月收窄的趋势。根据30城的商品房销售数据，24年10月单月销售套数降幅为-4.1%，较九月就大幅收窄了29个百分点。11月和12月则实现了一个单月的增长，分别为20.4和17.7，恢复至正常的一个趋势。从居民端来看，24年9月居民去杠杆放缓，商品房销售回暖。
根据调查数据显示，现在的是收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的一个主要因素。销售回暖的持续性还是要看收入信心的恢复和房价的预期稳定。从我们整个房产市场来看，竣工交房和开工投资是比较低迷的。目前的库存去化周期仍处高位，也就是说我们的库存压力还是存在的。从这个销售已显示了主体回暖趋势，但是竣工交房和开工投资仍显低迷，而且它的这个降幅是相对较大的。从24年的施工面积已降至峰值的75%，新开工是可能萎缩幅度最大的一个方面。
24年新开工约7.4亿平，仅为19年峰值的三成左右。24年竣工是7.4亿平，较均值下降了22%，其实我们可以看到竣工主要是从24年开始，降幅开始有一个显著的扩大，之前它的这个降幅还相对稳定。一方面由于比如说我们这个，前因为竣工滞后于销售可能两年，那么我们20年21年的，销售还是非常旺盛的。所以说，对应的那我们可能在2023年这个已售未竣工的项目还比较多。同时在这个保交楼政策的持续促进下，我们的前两年就是23年的竣工表现还是可以的，就是没有那么弱，相对于新开工还是较强的。
但是在24年开始竣工，也开始一个比较大的一个下降的一个趋势。新开工的大幅萎缩，新开工面积降幅呈扩大趋势，都显示出开发商投资的态度的偏谨慎。同时销售端的这种现房销售比例有一个持续攀升的趋势。其实我们也可以看到一些城市的数据，城市的二手房销售的表现是优于新房的。二手房的这个销售占比的比例也是一个持续提升的一个趋势。
最后是库存方面，2011年到2022年的这个短期去化周期约4.4个月，而当前的这个短期去化周期约为均值的2倍，长期库存的绝对水平已经低于了2011年至2022年的均值。
但是去化周期为44个月，约为2011年到2022年均值的1.4倍。去存库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长，或使开发商投资倾向是呈现一个持续谨慎的一个态度。所以说我们觉得可能销售的回暖，包括房价的止跌回稳可能会更早的看到。但房地产投资的恢复可能需要更久的一个时间去恢复开发商的信心，去降低它的比如说持有的一个库存水平。
第四部分是土地。土地的话整体的这个降幅是有所收窄，其中这个住宅用地的降幅更显著，土地的成交热度或维持低位。我们可以看到从峰值来看，成交土地的总价同比是-14.4%。然后较近五年的峰值下降了47.1%，基本上是一个接近腰斩的数据。那么从这个成交界面来看，是叫土地是较峰值下降了32.6%，然后住宅类的是同比下降了百分之50，那近五年的峰值下降了63.8%。也就是说我们住宅侧的这个用地降幅更加显著。从这种包括均价和这个溢价率来说，都处于一个可能这个历史数据的一个相对低位。
展望后市，9月26日的这个中央经济工作会议强调要促进房地产市场止跌回稳，他后面其实有一段就是说商品房建设要严控增量，优化存量，提高质量。所以说当下在商品房销量还在探底企稳的一个过程中，并且这个库存去化周期也处于一个相对高位。所以说我觉得对于土地市场，可能这种供需都属于一个双弱的一个格局，供土地供应和成交将继续处于一个相对低位，最后是我们关于房价的一个看法，利率已出现有待组合拳去库存，逐步推动房价的一个止跌回稳。
截止于24年12月，新房价格指数较峰值下降了9.7%，回到了约19年5月的水平。二手房价格较峰值下降了16.4%，回到了约17年4月的水平。
24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分年级来看，十月开始一线城市的新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市的新房价格从降幅开始收窄。那么十月的这个新建住宅上涨城市从这个底部开始增加，我们回顾2015年的一个房价企稳回升的一个周期，那么2015年6月新建住宅的上涨城市数量由底部开始增加，九个月后就超半数城市上涨。
这个可能是我们可以判断这个房价止跌回稳还需要时间的一个历史复盘的一个参考。当然我们当然本轮的销售的可以看到销售的回暖和居民的杠杆率也处于一个相对高位。
所以说我们可能这个房价的一个止跌回稳，会比2015年的一个周期相对而言会更漫长一些。但是我们已经可以看到整个房价探底企稳的一些积极的信号了。
同时我们可以从利率与这个租金收益率的一个差值的角度去理解，房地产市场的一个稳定的一个中枢。那么历史数据显示，一线城市住宅租金回报率减去十年期国债收益率差值，与这个住宅价格走势呈现较强的一个负相关关系。
当前一线城市的住宅租金回报率减去十年期国债收益率的差值持续上升，差值已经处于了2010年的以来的一个历史高位。利率体系出现，那么也是对于房价就可能成为一种利从利率层面的一个底部的支撑。当然这个利率底可能不会立马促进房地产的一个房价的反弹。利率底出现，但是房地产库存去化周期仍处高位，那么我们整个房价的走势还有待组合拳去库存，逐步推动房价的一个止跌回稳。但是现在可能现在我们虽然还是一个感受到房价的一个回稳的一个时间窗口，但是我们这种逐渐就是春天也是即将到来的一个趋势。
那么如果就是我们对于后面这种政策的判断的话，国债可能不是居民侧的一个购房的一个直接成本的相关利率。所以说如果对后续政策的一方面是我们在去库存方面出台更多的政策。比如说在城市更新方面，在这个保障性租赁住房的一个建设的方面来促进房地产市场的稳定。同时如果我们的比如说国债利率下行，可以传导到这个房贷利率端。如果是房贷利率，我们觉得房贷利率还是有望继续向下调整的。那么房贷利率向下调整就更能够从利率的角度像我们这些前期观望的一个刚需的购房者，刚刚需购房者逐渐入市，因为我们其实回溯过去几轮的房地产周期，总体还是量在价先的，规律还是非常明显的。
当如果说房贷利率继续调整，促进了了前期观望的刚需客入市，然后销售量销销售量有一个稳步的稳定的回暖。那么房价的止跌回稳，也就也就比较可以值得期待的。

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